证券日报:利润与规模并举 弘阳地产“双轮驱动”实力凸显

2020.03.26

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3月25日晚间,弘阳地产(1996.HK)发布了2019年度业绩公告。在“房地产回归制造业”的预期下,弘阳地产在业绩增速持续大幅跑赢行业的同时,进一步优化了增长质量与管理效率。

公告显示,2019全年弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元,同比大增37.6%;累计实现签约面积490.5万平方米,同比大增39%;实现营业收入151.7亿元,同比大增64.2%;实现净利润16.4亿元,同比增长23.6%。


资产负债方面,弘阳地产2019年的净负债率70.4%,债务结构持续优化;2019年末持有现金168.4亿元,较2018年末增加35.2%;短期借款占比则较2018年末下降7个百分点。

利润与规模齐头并进

从2017年中国房地产500强榜单排名88位,到2020年排名47位跻身“50俱乐部”,弘阳地产近年来业绩表现稳中有升。

2020年1月,弘阳地产董事会主席曾焕沙表示:“公司要完成从'快速增长'到'持续、稳健、有质量的快速增长'的战略升级,推动以客户为中心、以经营和利润为导向的机制落地。”

落实到具体的战略部署上,弘阳地产方面表示:“当前公司核心能力是‘打造利润为王的弘阳现金牛’。确保现金流健康,是重要途径,也是公司的安全边界,因此要‘升规模、快回笼、控支付’;利润作为结果的输出,则需要做好‘提价格、控成本、降利息、降费用’这四项工作。”

这套“利润与规模并举”打的法,在2019年弘阳地产业绩中得到体现。2019年,公司毛利率为25.1%,继续保持有竞争力的行业水平;合约销售与签约面积也均录得接近40%的同比大增。此外,公司在2019年的签约回款率高达94%,继续保持行业标杆水平,这为现金流安全及拿地提供了有力支撑。

弘阳地产在2019年共取地57块,新进济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等城市,至2019年12月底总土储达1693万方,其中81%位于一二线城市,土储同比增长30%。


差异化竞争的“三新”策略

2019年弘阳地产的经营与利润情况正是其投资模式、产品体系、集采平台三个方面新突破与新变化体现。

新投资模式

凭借“地产+商业双轮驱动”、“双Mall(购物中心、家居生活馆)+游乐演艺”的差异化商住联动开发优势,弘阳地产已在多地落地商住联动项目,实现低价获取优质土地。

常州名力天下锦项目的住宅毛利率预估46%,安庆弘阳广场项目的住宅毛利率预估高于30%。


新产品体系

2019年以来,弘阳地产在产品标准化体系方面,落地“233+N”,即开发两大模块(大区、示范区)、设置三大专业(建筑、景观、室内)、升级三大产品系(时光、昕悦、宸晖),以及N套标准化手册和施工图。


商业项目则落地4.0产品体系,涵盖摩天轮、城市秀场、主题乐园和主题街区等业态,打造“永不落幕的城市秀场”。新产品体系提高溢价水平,并以初有成效。

长沙时光里项目较周边竞品均价高出约18%,去化速度高出约21%;佛山博爱湖一號较周边竞品均价高出约10%,去化速度高出约10%。

新集采平台
2019年4月,弘阳地产联合发起成立新虹桥采购联盟“帮采平台”大发、上坤、三巽、领地、港龙等业内知名企业成为联盟成员。

该平台实现“统一入围、统一价格、统一签约”,使各成员与供应商之间的合作更加透明高效。

2019全年,“帮采平台”共进行12项联合采购,签约总额约40亿元,采购成本下降约5%,使各成员企业有效地实现了控本增效。


2020销售目标750亿

在3月26日午间的线上业绩说明会上,公司管理层谈及疫情影响时对媒体表示:“首先从宏观方面来看,短期的疫情冲击是不会改变,但是同时不改变中长期经济未来的趋势,房地产政策边界宽松是可期的,还是基于三稳的整体框架之内,市场的展望,住宅在短期波动后会回归稳定,商业扩张速度会放缓,经营质量是决定性因素。”

就2020年的销售目标,管理层介绍称:“2020年全年销售目标定为750亿元,增长15%,可供的货源大概在1100亿元以上,在整个区域角度来看,我们资源主要分布在深耕区域,长三角占了63%,其中江苏占到80%,在这些区域我们品牌影响力较强,有较好的客户基础。”

当被问及具体的扩张布局时,管理层表示:“弘阳在2020年准备在燕郊、扬州、衡阳新开商场3座,2021年及以后将在6城新开8座弘阳广场,主要包括合肥、徐州、安庆、济宁、常州、烟台等地。”


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